연소득 7000만원까지 실수요자, LTV·DTI 40 → 50%로
금융당국이 투기과열지구에서 완화된 대출 규제를 적용받는 서민 실수요자 범위를 넓혔다. 종전엔 6000만원이던 연소득 기준선을 7000만원으로 올려 잡았다. 따라서 부부 합산 연 소득이 7000만원 이하인 무주택 세대주는 서울·과천·세종시에서 6억원 이하 주택을 살 때 담보인정비율(LTV) 50%, 총부채상환비율(DTI) 50%가 적용된다.

금융당국은 13일 “가구당 연평균 소득과 보금자리론의 자격요건(연소득 7000만원 이하) 등을 고려해 서민 실수요자 요건을 완화한다”고 밝혔다. 이러한 보완책과 함께 8·2 부동산대책 중 대출규제 적용 가이드라인을 질의응답 형식으로 발표했다. 대책이 나온 지 11일, 1차 보완책을 발표한 지 6일 만이다. 그동안 금융위원회와 금융감독원엔 대출 규제와 관련해 하루 1000통이 넘는 문의·항의 전화가 쏟아졌다. 규제가 워낙 복잡해서다. 가이드라인엔 이 중 특히 질의가 많은 내용을 뽑아 정리했다는 게 금융당국의 설명이다. 국토교통부 역시 지난 11일 지방자치단체 설명회에서 8·2 대책 관련 주요 질의내용을 정리하는 자료를 배포했다. 두 가이드라인의 주요 내용을 일문일답으로 정리했다.

◆ 2일 이전 기계약·기분양자 대출 구제책


Q : 1주택가구다. 2일 이전에 서울에서 주택 매매계약을 이미 맺었고 10월이 잔금일이다. 집값의 60%까지 대출을 받을 수 있나.

A : “기존 주택을 처분하는 조건의 1주택가구는 무주택가구와 똑같이 예외를 인정해준다. 따라서 신규 대출 취급일로부터 2년 안에 기존 주택을 처분하겠다는 내용의 특약을 맺는다면 LTV 60%를 적용한다.”


Q : 대책이 나온 2일 이전에 투기지역에서 분양한 아파트에 청약해서 당첨됐다. 해당 사업장은 은행과 중도금대출 약정을 아직 맺지 않았다. 중도금대출로 분양가액의 60%까지 받을 방법이 있나.

A : “원칙적으로는 중도금대출 LTV는 40%이지만 무주택가구에 한해 예외를 인정해서 LTV 60%를 적용해준다. 1주택자인 경우, 새로 분양 받은 주택의 소유권 이전등기 뒤 2년 안에 기존 주택을 처분하겠다고 약정을 맺는다면 무주택자와 똑같이 LTV 60%를 인정해준다.”


Q : 위의 사례에서 예외를 인정 받아 중도금대출을 분양가액의 60%로 받았다. 3년 뒤 잔금대출을 받을 때 혹시 LTV 40%만 나오나.

A : “은행을 바꾸지 않고 중도금대출을 잔금대출로 전환하는 경우엔 그대로 60%를 받을 수 있다. 다만 은행을 변경하면 LTV가 달라질 수 있음에 유의해야 한다. 6억원 초과 주택이거나 대출만기가 10년 이하이면 잔금대출의 LTV가 40%로 떨어진다. 6억원 이하 주택이면서 만기 10년 초과면 60%를 적용한다.”

◆ 3일 이후 계약자의 복수 주담대 규제책


Q : 아파트를 1채 보유하고 있고 거기에 주택담보대출이 있다. 앞으로 이 집을 팔고 새로 서울(투기과열지구)에 아파트를 사서 이사를 가기 위해 새 집에 주택담보대출을 신규로 받으려고 한다. LTV·DTI 한도가 얼마인가.

A : “대출 신청 시점까지 기존 집을 팔기 위한 매매계약을 맺었냐 아니냐에 따라 달라진다. 만약 기존 주택을 판다는 매매계약서가 있다면 LTV·DTI 40%를 적용한다. 대신 이 계약서에 적힌 잔금일(휴일이면 다음 영업일)에 기존 주택 대출을 곧바로 상환한다는 약정을 맺는 조건이다. 그게 아니라 기존 집을 2년 이내에 천천히 팔고 기존 대출을 갚을 예정이라면 LTV·DTI 각 30%를 적용한다.”


Q : 투기지역이 아닌 곳(경기도 용인시)에 주택담보대출을 1건 갖고 있다. 새로 투기지역(서울 영등포구)에 있는 아파트를 구입하면서 담보대출을 받을 수 있나.

A : “원칙적으로는 안 된다. 지역 관계없이 이미 주택담보대출이 있으면 투기지역 아파트는 신규 담보대출을 받을 수 없다. 다만 아파트가 아닌 단독주택 등은 가능하다. 만약 2년 이내에 용인시 주택을 처분하고 기존 대출을 모두 상환한다는 특약을 맺으면 투기지역에서 아파트 담보대출을 받을 수 있다. 이땐 LTV와 DTI를 각 30%씩 적용한다.”


Q : 투기지역에서 이미 이주비 대출을 받았다. 나중에 추가분담금을 대출을 받을 수 있나.

A : “그렇다. 투기지역의 아파트 담보대출 건수는 1건으로 제한되지만, 이주비 대출은 건수에서 제외키로 했다.”

◆ 재건축·재개발 조합원 지위 관련


Q : 조합이 설립된 재건축 아파트를 2일 이전에 매매계약만 하고 잔금을 치르지 않았다. 조합원이 될 수 있나.

A : “2일까지 계약만 체결하고 아직 조합원 지위를 넘겨받지 않았더라도 조합원이 될 수 있다. 투기과열지구 지정 후 60일 이내에 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’에 따라 거래신고하고 계약금 지급 등을 통해 계약날짜가 확인되면 된다.”


Q : 신탁방식 재건축사업도 투기과열지구 지정 이후 조합원 지위양도가 제한되나.

A : “현재는 아니지만 관련 법이 바뀌는 내년 2월 9일 이후에는 신탁방식의 재건축도 투기과열지구에서 위탁자의 지위양도가 제한된다.”

◆ 청약 가점제와 분양권 전매제한


Q : 청약통장은 1순위이지만 해당 지역에 1년 이상 거주해야 하는 요건을 충족하지 못하면 순위가 어떻게 되나.

A : “해당 지역이 아닌 기타 지역 1순위로 분류된다. 예를 들어 서울 거주자이지만 서울 1년 이상의 거주 요건을 충족하지 못하는 경우 서울지역 1순위가 아닌 수도권(기타) 1순위가 된다. 당첨자 선정 순서는 서울 1순위→기타 1순위→서울 2순위→기타 2순위 순이다.”


Q : 85㎡ 이하 청약가점제 적용 주택 수 비율, 투기과열지구 지정되면 바로 100%가 되나.

A : “서울과 과천의 경우 3일 투기과열지구 지정과 함께 기존 투기과열지구 규정에 따라 가점제 적용 주택 수 비율이 40%에서 75%로 상향됐다. 9월 중순 100%로 확대하는 주택공급에 관한 규칙 개정안이 시행되면 75%에서 100%로 다시 높아진다.”


Q : 투기과열지구 지정 전에 분양권을 보유하고 있는 경우도 분양권 전매가 전면 금지되나.

A : “투기과열지구가 되기 전에 분양계약을 했거나 전매를 받아 분양권을 보유한 경우 투기과열지구 지정 이후 분양권 전매를 1회 할 수 있다. 이 분양권을 투기과열지구 지정 후 구입한 사람은 다시 전매할 수 없다.”